既存不適格建築物とは？構造規定の遡及適用の範囲（法第3条第2項）

既存不適格建築物は、法第3条第2項により改正後の規定が即時適用されない建物ですが、増築・用途変更では遡及適用が発生する場合があります。

既存不適格建築物とは、建築当時は適法であったが、その後の法令改正によって現行基準に適合しなくなった建築物のことです。

法第3条第2項により、既存不適格建築物には改正後の構造規定が原則として適用されません。

ただし増改築を行う場合は一定の範囲で遡及適用が生じます。

増築・改築すると構造規定の遡及適用はどうなるのか（令第137条の2）

増築規模ごとの遡及判断基準の詳細は令第137条の2｜増築時に既存部分へ構造規定が遡及するかの判断基準を参照してください。

既存不適格建築物を維持するうえで何に注意するのか

• 既存不適格のまま維持できる期間は、大規模な修繕・模様替えや用途変更を行わない場合に限られます。
• 構造耐力上主要な部分の一種以上について過半の修繕・模様替えを行う場合は、「大規模の修繕」「大規模の模様替え」（法第2条第14・15号）として現行規定が適用されます。
• 耐震改修工事は法第86条の8により別途の緩和規定があります。

なぜ既存不適格建築物を即座に現行基準に適合させる必要がないのか

法第3条第2項が即時遡及を免除しているのは、財産権の保護と社会的コストの観点からです。

建物は長期に使用されますが、法改正のたびに全ての既存建物を現行基準に適合させることは現実的に不可能で、所有者に過大な経済的負担を強いることになります。

既存不適格のまま使い続けることを認める代わりに、増改築・大規模修繕等の機会に現行基準への適合を求めるという「段階的な適法化」が法第3条の考え方です。

「大規模の修繕」と普通の「修繕」は何が違うのか

一般的な「修繕」は法第3条第2項の適用を維持したまま行えます。

一方、「大規模の修繕」（法第2条第14号）は主要構造部の一種以上の過半を修繕する場合で、この規模に達すると法第3条第3項により既存不適格の免除が消えます。

「一種以上かつ過半」という二重条件がポイントで、たとえば外壁（主要構造部）の修繕でも面積が過半に達しない場合は大規模の修繕に該当しません。

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